Con ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto dalla locatrice contro la conduttrice di un capannone ad uso industriale, quest’ultima eccepiva l’estinzione dell’obbligazione per compensazione (nella specie, con il deposito cauzionale versato alla stipula). Il Tribunale di primo grado accoglieva l’opposizione. Proposto appello dalla locatrice, la Corte di Appello ne accoglieva le doglianze e rigettava l’opposizione. La conduttrice ricorreva in Cassazione.
L’intera controversia viene occasionata da una clausola presente nel contratto di locazione e che così recita: “il conduttore rinuncia espressamente a far valere diritti di ritenzione o compensazione che dovessero competergli”.
Sostiene il conduttore che la clausola è da considerare nulla in forza del disposto dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 e che dispone: “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. La rinuncia, quindi, sarebbe possibile solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore ha perso tale qualità e, quindi, anche la posizione di debolezza. Si tratterebbe, inoltre, di un diritto (quello alla restituzione della cauzione) che non sussiste al momento della conclusione del contratto, ma che viene ad esistere solo a conclusione del rapporto, quando viene meno la sua funzione di garanzia. Da qui, l’illiceità di una rinuncia preventiva.
La Corte non condivide le argomentazioni del conduttore. Ad avviso degli ermellini la clausola contenuta nel contratto si limiterebbe ad un “solve et repete” (clausola con cui si stabilisce che una delle parti non può opporre eccezioni al fine di ritardare o evitare la prestazione, ex art. 1462 c.c.). La clausola, in un evidente intento di tutela del locatore, impedisce al conduttore di far valere la compensazione quale modo di estinzione dell’obbligazione. La clausola è, ad avviso della Cassazione, meritevole di tutela e di conservazione in quanto non contrasterebbe con alcun principio di diritto, visto e considerato che “oramai si è ben compreso che nel contratto di locazione ad uso non abitativo non sussiste una parte debole meritevole di peculiare salvaguardia nella conformazione, appunto, del concreto sinallagma”.
Nel contratto di locazione ad suo commerciale è possibile prevedere la rinuncia all’eccezione di compensazione
